Arealplaner

- Plantyper, rollefordeling og prosess

En arealplan gir regler for hvordan arealene innenfor et område kan brukes eller hva slags bebyggelse som kan tillates. Den består av et plankart, bestemmelser og planbeskrivelse. Det finnes ulike typer arealplaner. Din eiendom kan være en del av flere arealplaner på ulikt nivå.

 

En arealplan er rettslig bindende for arealbruken i området og det betyr at planen må følges. Til alle planer følger det planbestemmelser, som gir de detaljerte føringene for arealbruken og utfyller og presiserer de arealformålene som angis i planen. Hvis du skal bygge noe på en eiendom, eventuelt dele en eiendom, vil altså arealplanen(e) og de tilhørende bestemmelsene gi deg svar på hva som kan tillates og ikke.

Du kan finne ut om en eiendom er regulert eller ikke på kommunens kartløsning. Søk på gårds- og bruksnummer eller adresse, og velg arealplaner under verktøy i menyen til venstre. Du kan også kontakte bygnings- og arealplanseksjonen. Hvis du vil utvikle et område eller en eiendom som ikke er regulert, kan du fremme et privat forslag til detaljregulering.

Plan- og bygningsloven stiller krav til hvordan arealplaner utarbeides.

Type arealplaner

Kommuneplanens arealdel

Kommuneplanens arealdel består av et kart med bestemmelser for bruk, vern og utforming av arealer og fysiske omgivelser i hele kommunen. Den er rettslig bindende for alle arbeid og tiltak som omfattes av loven.

I kommuneplanens arealdel i Ringerike kommune er det enkelte områder som ikke er dekket. Det er fordi de områdene dekkes av en egen kommunedelplan.

Utsnitt av kommuneplanens arealdel, Hønefoss sentrum. Ulike farger angir ulike arealformål.

 

Kommunedelplan

En kommunedelplan er – som kommuneplanens arealdel – en overordnet plan, men på et noe mer detaljert nivå. Kommunedelplaner dekker en del av kommunen som man mener at man trenger mer detaljerte planer for. Områder som inngår i en kommunedelplan er derfor ikke med i kommuneplanens arealdel. I Ringerike har vi kommunedelplaner for f.eks. Ådalsfjella. Tema som ikke er omtalt i kommunedelplanene suppleres av bestemmelser og retningslinjer i kommuneplanens arealdel

En kommuneplan eller kommunedelplan sier altså noe om arealbruken i et område, men den er ikke så detaljert at den går inn på nøyaktig plassering og utforming av for eksempel bygninger og tekniske anlegg. Til det trengs en reguleringsplan.

Reguleringsplan

En reguleringsplan er en mer detaljert arealplan.

Reguleringsplanen angir bruk, vern og utforming av arealer og fysiske omgivelser i bestemte områder i en kommune og inneholder plankart og bestemmelser. En reguleringsplan er også i mange tilfeller nødvendig rettsgrunnlag for gjennomføring av tiltak og utbygging, herunder ved eventuell ekspropriasjon. Det kan utformes to typer reguleringsplaner: områderegulering og detaljregulering.

Eksempel på plankart til reguleringsplan. Ulike farger angir ulike arealformål.

 

Områderegulering

Områderegulering brukes der det er behov for mer områdevise avklaringer av arealbruken. Områdereguleringer utarbeides normalt av kommunen, men kan også utarbeides av private.

Etablering av en områderegulering gir en mer helhetlig kontroll på hvordan et område utvikles når private senere kan komme med planforslag. Det gir forslagsstillere forutsigbarhet med tanke på hvordan kommunen vil at det området skal utvikle seg, og hvilke forutsetninger som skal ligge til grunn for et godt samarbeid.

Detaljregulering

Detaljregulering brukes for mindre områder og gjennomføring av utbyggingsprosjekter og andre tiltak. Private aktørers rett til å fremme planforslag er knytta til detaljregulering.

Forslag til detaljregulering stilles ofte av private som ønsker å bygge noe nytt, endre bruken av et bygg eller område, eller på andre måter bidra til utvikling. De stiller da et forslag om en detaljregulering til kommunen. I detaljregulering defineres detaljene for utbygginga i samråd med kommunen og statlige etater, eller andre som berøres av prosjektet.

Kommunen kan også selv stille forslag til detaljregulering. Dette gjøres først og fremst for kommunens egne bygg, som for eksempel skoler, sykehjem eller kommunaltekniske anlegg.

Byggesak

Hvis et tiltak er lite og ikke vil påvirke omgivelsene i særlig grad, eller føre til store konsekvenser, er det ikke nødvendig å utarbeide detaljregulering. Da kan utbygger opprette en byggesak som sendes til behandling i kommunens byggesaksavdeling. Dette er som regel tilfelle når privatpersoner ønsker å for eksempel bygge ut huset eller sette opp en garasje. Da er det i de fleste tilfeller ikke behov for en detaljregulering. En byggesak tar også langt kortere tid enn en reguleringssak, fordi det er kortere frister og færre aktører som skal medvirke i saken.

 

Rollefordeling

Rådmannen gir anbefalinger – politikerne fatter vedtak

Når kommunen mottar forslag til planer – eller utarbeider selv – er det kommunens administrasjon som først gjør en faglig vurdering av planforslaget. Hvis planforslaget er i tråd med overordna plan vil administrasjonen kunne vedta oppstart av planarbeidet.

Hvis saken derimot er stor, strider mot overordna planer, eller kan få store økonomiske konsekvenser for kommunen, skal saken opp til politisk oppstartsbehandling. Da vil administrasjonen gjøre en faglig vurdering av forslaget, og avgjøre om de kan anbefale en oppstart. Administrasjonen gir så sin anbefaling til politikerne, som da behandler saken og fatter endelig vedtak. Når det gjelder anbefaling til vedtak for selve planforslaget er det samme ansvarsfordeling som for oppstart – administrasjonen gjør en faglig vurdering og gir en anbefaling til politikerne, som så behandler saken og fatter endelig vedtak.

Reguleringssaker behandles i Hovedutvalget for miljø og areal, i Formannskapet 2, og vedtas i kommunestyret.

Planprosess fra oppstart til vedtak

  1. Oppstartsmøte.
  2. Varsel om planoppstart til grunneiere, naboer og berørte parter og annonse i Ringblad.
  3. Utarbeidelse av planen.
  4. Førstegangsbehandling.
  5. Offentlig ettersyn/høring.
  6. Sluttbehandling.
  7. Endelig vedtak av planen i kommunestyret. Det er mulig å klage på kommunestyrets vedtak.

Oppstartsmøte

Før planarbeidet starter opp må forslagsstiller ha et møte med kommunen (administrasjonen) om planarbeidet. I oppstartsmøtet gir kommunen rammer og føringer for planarbeidet.

Varsling

Forslagsstiller skal varsle oppstart av planarbeid hvis kommunen er enig i at planen starter opp. Dette gjøres ved kunngjøring i avis og gjennom elektroniske medier, i tillegg til å sende brev til  aktuelle høringsinstanser og berørte parter som grunneiere og naboer. Det er mulig å komme med innspill til planen. Planer på høring finner du her.

Planforslag

Forslagsstiller utarbeider et planforslag på bakgrunn av rammer og føringer fra kommunen, og innspill til planarbeidet som har kommet i forbindelse med varslingen. Det stilles spesielle krav til materialets innhold og kvalitet.

Planforslaget sendes inn til kommunens administrasjon, som gjennomgår det innsendte materialet og forbereder saken for førstegangsbehandling.

Førstegangsbehandling

Ved førstegangsbehandlingen foreligger det et konkret forslag til reguleringsplan. Forslaget består av plankart, planbeskrivelse og bestemmelser. I tillegg foreligger det et saksfremlegg som beskriver planforslaget og rådmannens vurdering.

Planforslaget kan behandles av Hovedutvalget for miljø- og arealforvaltning (HMA) og Formannskapet 2. Forslaget blir enten lagt ut til høring, bearbeidet eller avvist.

Den politiske behandlingen av planer kan følges via web-TV.

Offentlig ettersyn (høring)

I høringsperioden blir alle berørte varslet, og kan komme med innspill til planen. Planer på høring finner du her.

Sluttbehandling

Når høringsfristen har gått ut, forberedes ny behandling av planforslaget i HMA og Formannskapet 2, før saken går til kommunestyret.

Vedtak

Kommunestyret vedtar reguleringsplaner. Gjennom en vedtatt reguleringsplan blir arealbruken gjort bindende for den enkelte grunneier.

Den politiske behandlingen av planer kan følges via web-TV.

Kunngjøring og klagemulighet

Når en reguleringsplan er vedtatt, blir dette kunngjort. Parter har anledning til å klage på vedtaket. Kunngjøring av planer finner du her.

 

Behandlingstid

Behandlingstiden for en reguleringsplan avhenger av sakens kompleksitet og størrelse.

Når det sendes inn et privat planforslag, har kommunen en frist på 12 uker på å førstegangsbehandle planforslaget. Fristen løper når planforslaget er komplett innsendt.

Mange reguleringssaker kan være kontroversielle; politisk, i forhold til overordnete myndigheter, nabolag eller ulike interessegrupper. Slike saker kan derfor ofte ta lengre tid.

For mer detaljert veiledning om reguleringsprosessen, se her.

 
 
 

Vis mer
  • 2017 30 244

    I 2017 bor det 30 244 mennesker i Ringerike kommune.

  • 2030 40 000

    I 2030 skal det bo 40 000 mennesker i Ringerike kommune.